青岛房价到底涨没涨?看遍48个小区后,结果惊人!

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前段时间,我曾写过一篇《震惊!看遍15个小区,我发现青岛房价从2018年竟下跌了这么多!》,对比了15个小区2018年最高价和现在的价格,发现下跌幅度很大。
 
现在青岛楼市已经有了回暖的苗头,但到底涨没涨,涨的话涨了多少,哪里涨了?今天我就用48个小区的数据来论证这一问题。
 
先说明这些数据是怎么采集的。取每一个区贝壳网上成交量的前10名小区,以最近成交的5套房源均价和2020年年初成交5套房源均价作为对比,看看这一年来同一个小区房价的变化情况。
 
当然,对于阁楼、顶加阁、公寓等特殊房源已经做了筛选剔除。之所以选成交量前10名小区,因为成交量低的小区根本找不到同一时间段的5套成交房源,可对比性不强。
 
还有一点需要交待,贝壳网上的成交数据有一定滞后性,最近成交房源基本都是2月低的。
 
01 市南区
 
市南区成交量的前10名小区里,都找不到同一时间段的5套成交房源,暂不做评论。
 
02 市北区
 
下表是市北区成交量前10名小区的房价变化情况:
 
 市北区的这10个小区中,8个上涨,2个下跌,整体平均上涨5.61%。 其中,浮山后学区占有8个小区,启元学区占有1个(保利百合花园),四方实验小学学区占有一个(四方实验小区)。浮山后、启元都是今年的热点学区,四方实验小学较差点。 浮山后学区上榜的小区以老房子为主,老破小仍能涨价肯定是学区的功劳。保利百合花园学区 次新小区的因素,上涨10.45%也好理解。四方实验小学已经可以归为三流学区了,这种学区的老房子还没有开始涨价。 市北的10个小区房价变化说明:青岛的学区房确实回暖反涨了,但这股暖流还没有传导到市区老房子。 
03 崂山区 崂山区我只选了8个小区,因为后面的小区已经找不到同一时间段的5套成交房源。 这8个小区主要分布在两个地方,即浮山后和崂山育才区域。 浮山后的有鲁信长春花园、海尔东城国际北区、鲁信含章花园、远洋自然、金光丽园、左岸风度,崂山育才的有国际名都、青建尚东区。当然,浮山后的小区不是一定能上二实验、四实验、65中的,尤其是属于崂山区的。 
崂山区的这8个小区,有7个上涨,其中属于浮山后学区的鲁信长春花园和属于崂山育才的国际名都、青建尚东区都涨幅较多。 结合市北区的情况可以知道,青岛市区的热点学区浮山后、崂山育才、启元房价都上涨了。由此可以推出,市南中片、市南东一片的学区房价格表现也不会太差。 04 李沧区 下表是李沧区成交量前10名小区的房价变化情况: 
李沧区上榜的小区有一个共同点,一律的都是次新房。 这10个小区,5个上涨,5个下跌,总体上下跌0.67%,基本和去年年初房价持平。 由此我们可以得出两个结论: 一是,李沧区的二手次新房价格已经筑底成功;二是,青岛的这一轮学区房热度还没有传导至二手次新房。 05 西海岸新区 西海岸新区二手房成交数量已经超过了市北区,荣膺青岛二手房成交第一大区。我们来看看西海岸新区的10个小区情况: 
西海岸新区和市北、崂山的情况正好相反,只有2个小区价格上涨,8个小区下跌,总体上下跌2.42%,说明西海岸新区的房价仍在筑底中。 不过,这10个小区也要区别对待: 上涨的山海湾和天泰阳光海岸,一个位于安子,离青岛市区近;一个位于长江路商圈,本身就身居西海岸新区的商业、办公中心。兼之两个小区品质尚可,价格上涨也就好理解。 凤凰城、鲁商蓝岸国际、秀兰禧悦山、千禧银杏苑等位置不差的小区跌幅也较小。 维多利亚湾、世茂诺沙湾等位置偏点的小区跌幅较大。千禧龙花园这种类公寓小区,户型很烂,即使身处好位置也依然跌幅最大。 
06 城阳区 城阳区在青岛的十四五规划中被划为主城区,但从房价变化上来看目前和青岛市区还不在一个层次。当然,十四五规划说的是未来五年,城阳还有不少的路可走。 下表是城阳区成交量前10名小区的房价变化情况: 
城阳区这10个小区中,5个上涨,5个下跌,整体上下跌2.19%,和西海岸在同一档次。 这10个小区很有意思,十梅庵片区占有6个,可见近青岛市区仍是很多人在城阳选二手房的首要因素。这6个小区,整体上是新点的小区跌幅小于老点的小区,像老点的天泰城奥园、鑫江水青木华表现都不算好。 07 其他区市 即墨、胶州、平度、莱西成交量的前10名小区里,都找不到同一时间段的5套成交房源,暂不做评论。 我以前曾分析出一个论点:青岛楼市回暖的顺序是学区房>市区新房和次新房>近郊区新房和次新房>市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房>郊区和远郊区老房子。 如今看来,青岛的学区房已经彻底回暖,市区新房和次新房已经筑底,青岛楼市大体处于这一阶段。至于后续能走多远,让我们拭目以待。 最后还是送给大家一句话:从深圳、上海、北京这次短暂的行情周期来看,青岛楼市的这次回暖恐将走不到最后的“郊区和远郊区老房子”,等到“市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房”开始回暖的时候,就是到了这轮行情的终点,也是到了需要撤离的时候。 大家可以用我的这种方法判断青岛楼市走到了哪一步,该怎么操作,什么时候入市和出手,怎么避坑。
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